Mieszkania najkorzystniej będzie można kupić w 2009 r. (Czerwiec 2009)

Ceny transakcyjne lokali na rynku pierwotnym i wtórnym są teraz zbliżone do tych sprzed trzech lat. Osoby zainteresowane zakupem mieszkania powinny zacząć szukać własnego mieszkania.

Eksperci rynku nieruchomości nie są skłonni ogłosić końca kryzysu na rynku nieruchomości pomimo pewnych oznak poprawy. Już w kwietniu zwiększyła się liczba zawieranych transakcji. Firma Home Broker odnotowała ich o 18 proc. więcej niż w marcu. Również firmy deweloperskie odnotowują coraz większą liczbę transakcji.
Nowe inwestycje

Jeszcze w styczniu tego roku deweloperzy zapowiadali, że zamrożone projekty mieszkaniowe zaczną realizować dopiero wtedy, gdy sprzedadzą wszystkie bieżące inwestycje. Część z nich zmieniła zdanie i zapowiedziała rozpoczęcie budowy jeszcze w tym roku, po tym, jak okazało się, że z powodu obniżenia cen mieszkania zaczęły się lepiej sprzedawać. Potwierdza to Ewa Perkowska, dyrektor handlowy Budimex Nieruchomości, która zwraca uwagę, że nawet w obecnej sytuacji na rynku trzeba budować nowe mieszkania.

– Ważne jednak, aby budowane mieszkania spełniały oczekiwania rynku. Dobry produkt w atrakcyjnej lokalizacji i o dobrze zbilansowanej cenie zawsze znajdzie nabywcę – mówi Ewa Perkowska.

Analitycy rynku nieruchomości zwracają uwagę, że liczba zawieranych transakcji jest wyższa, jednak tylko w stosunku do ostatnich miesięcy 2008 roku, czyli najgorszego okresu na rynku nieruchomości.

– Nadal wyniki sprzedaży są znacząco niższe niż na przykład przed rokiem. Wiele osób, które wstrzymywały się z decyzją o zakupie ze względu na wysokie ceny, teraz szuka mieszkań, ale nadal przeszkodą są wciąż trudno dostępne i drogie kredyty – wyjaśnia Aleksandra Szarek, specjalista rynku nieruchomości Home Broker.

Zdaniem ekspertów w najbliższych miesiącach możemy spodziewać się dalszych obniżek cen. Trzeba się jednak liczyć z tym, że jednak z miesiąca na miesiąc kwota obniżek może być coraz niższa. Jednak nikt obecnie nie chce odpowiedzieć na pytanie, kiedy ceny nieruchomości zaczną ponownie wzrastać. Zdaniem agentów nieruchomości podobne sytuacje już miały miejsce w Polsce na przestrzeni ostatnich dwudziestu lat.

Kryzys na rynku nieruchomości w Stanach Zjednoczonych i w Europie Zachodniej spowodował, że banki dość niespodziewanie zaczęły zaostrzać zasady przyznawania kredytów mieszkaniowych.

Pożyczka dla dewelopera

– Udzielanie deweloperom kredytów na budowę mieszkań to w Polsce sprawa ostatnich lat. Do 2003 roku finansowanie projektów w dzisiejszym rozumieniu praktycznie nie funkcjonowało. Banki nie były przygotowane do udzielania kredytów inwestorom. Nie istniało pojęcie project financingu, a kredyty były przyznawane firmom deweloperskim na zasadach wówczas obowiązujących, czyli jak innym podmiotom gospodarczym – tłumaczy Ewa Perkowska.

Zwraca także uwagę na to, że deweloper musiał zgromadzić odpowiednie środki własne. To komplikowało rozpoczynanie nowych inwestycji. Dopiero w 2003 roku banki zdecydowały się na zwiększenie oferty dla deweloperów. Dobra koniunktura ostatnich lat przyczyniła się do szybkiego rozwoju project financingu.

Jednak nie wiadomo, czy firmy deweloperskie nadal będą mogły korzystać z kredytów na budowę wielorodzinnych domów na takich samych zasadach jak poprzednio. W efekcie tego firmy muszą sprzedawać już wybudowane na kredyt mieszkania, aby spłacić zobowiązania wobec banków.

– W związku z relatywnie krótkim okresem funkcjonowania w naszych warunkach relacji bank – deweloper, nie można szukać porównań do okresów wcześniejszych – podkreśla Ewa Perkowska.
Ceny w dół

Według Raportu z rynku nieruchomości Oferty.net i Open Finance ceny mieszkań w największych polskich aglomeracjach spadły do niespotykanego od lat poziomu. Jak wynika z najnowszej analizy serwisu stawki wywoławcze w Warszawie, Gdańsku czy Wrocławiu były analogiczne do tych, które obowiązywały na początku 2007 roku. Ceny są jeszcze niższe – są zbliżone do tych sprzed trzech lat. W okresie boomu mieszkaniowego ceny ofertowe były praktycznie równe cenom transakcyjnym.

Ostateczne ceny, jakie płacą kupujący, są niższe średnio o kilka, kilkanaście procent od tych, jakich pierwotnie oczekują sprzedający. Oznacza to, że osoby decydujące się na zakup mieszkania mogą teraz zapłacić za nie cenę podobną do tej, jaką zapłaciliby w 2006 roku. Na przykład w Gdańsku średnia cena ofertowa po raz ostatni była tak niska jak obecnie (6465 zł za mkw.) przeszło dwa lata temu – w kwietniu 2007 roku wynosiła 6558 zł za mkw. Eksperci zwracają uwagę, że po raz pierwszy od 27 miesięcy średnia cena ofertowa w Warszawie spadła poniżej progu 9 tys. zł. Także duży spadek cen ofertowych nastąpił w Krakowie; średnia na poziomie 7270 zł za mkw. jest najniższa od blisko trzech lat (w grudniu 2006 r. była wyższa niż dziś – wynosiła 7501 zł za 1 mkw.).